不動産売買と司法書士の役割
 

不動産売買の流れと司法書士の役割

不動産の売買は一生の内の一大行事です。
誰もがいい物件を購入したい・高く売却したい 
スムーズにいくかどうか失敗はしないかと不安を感じたりすることでしょう。
そのお手伝いを不動産会社担当・司法書士・土地家屋調査士・税理士が
サポートいたします。
まずは売却の流れをご紹介致します。
司法書士がどこで関わっているのかをご確認頂ければと思います。

 不動産売却の流れ ※詳細はお申込みの不動産会社へ
1.売却の相談


2.売却不動産の査定と査定提案書からのご提案

  • 簡易的な参考となる査定⇒地図や近隣事例や公示地価などから算出。
  • 実際に現地まで行き算定する精度の高い査定⇒権利関係の調査、法令上の制限に関する調査等
土地での形状・高低差・境界標の有無・越境の有無
建物での構造・築年数・間取り・設備・日照・眺望・使用状況などの調査

調査の上、価格査定が決まります。

 売却時の諸費用

【不動産売却にかかる諸費用と手取り金額の目安】
 1.不動産会社への仲介手数 売買価格の3%+6万円(税抜き) 
   売買価格400万円超えの場合 ※詳細は不動産会社担当へ要確認
 2.売買契約時の印紙代(売買価格により変わります)
 3.登記関係費用(住所変更 抵当権末梢など) 
  ・登録免許税 (国に払う税金となります。)
  ・司法書士報酬(司法書士が頂く手数料となります。)
 4.測量費(土地や一戸建ての場合に必要になる場合があります。)
 5.譲渡所得のかかる税金 ✳必要であれば税理士に確認してくれます。
 6.既存の住宅ローンなど借入金の返済(住宅ローンの残債がある場合)
 7.引っ越し・解体・不用品処分などの費用

手取り金額=売買金額-諸費用(表1~7)

媒介契約の締結

【媒介契約の種類】
 指定流通機構へ登録義務 販売状況も報告義務  複数業者との契約 売主様ご依頼の相手との取り引き
 専属専任媒介 ○5営業日以内 ○1週間に
  一回以上
 ❌ ❌
 専任媒介 ○7営業日以内 ○2週間に
  一回以上
 ❌ ○
 一般媒介 ❌ ❌ ○ ○


専任媒介・専属専任媒介契約と一般媒介契約の違い

●専任・専属専任媒介
売主様が選んだ一社のみを窓口にし、販売促進・活動をしてもらいます。
情報を一元管理することができます。
売主様の窓口の会社は一社ですが現在は国土交通大臣指定流通機構(レインズ)への登録により他の不動産会社を通して広く販売促進することができます。

●一般媒介契約
複数社に対して売主様が直接販売活動を依頼できます。
窓口各社との連絡はすべて売主様がご自身にておこないます。

 3.媒介契約した不動産会社の販売促進活動

インターネット・ダイレクトメール・店頭パネル・折込チラシなど多彩に
販売活動を行っていきます。ご依頼の不動産会社にご確認ください。

レインズ(不動産流通機構)への登録とは?
『RAINS(Real Estate Information NetworkSystem)』は国土交通大臣から指定を受けた『不動産流通機構』が運営する情報システムです。
『不動産流通機構』に会員登録している不動産会社が売却不動産情報を登録することで別の不動産会社などが情報を共有し、より幅広いお客様に売却不動産を紹介できます。

4.売買契約の締結

 売買契約時に必要なもの

【書類等】

登記関係書類(登記済権利証または登記識別情報)
印鑑(実印)
印鑑証明書(発効後3か月以内)
本人確認書類(運転免許証などご本人と確認できるもの)
住民票
固定資産税納税通知書
その他 要確認

【金銭等】

仲介手数料半金
印紙代(売買代金により異なります)
その他 要確認

【代理人が契約を行う場合に追加するもの

委任状(売主様の自署と実印の押印)
売主様の印鑑証明書(発行後3か月以内/1通)
代理人の印鑑
代理人の本人確認書類
その他 要確認

※売主ご本人様は事前にお取引の意思確認が必要です。

【物件状況等報告書・設備表の再確認】

※媒介契約締結時に作成した内容との相違点の有無を再度ご確認の上、最新の状況を各書類にご記入頂きます。
この時、作成する書類が売買契約書の一部になります。

 売買契約の手続きの流れ

【重要事項説明】

売買契約を締結する前に取引にかかわる重要な事項を宅地建物取引士が買主様・売主様に対して説明し書面を交付致します。

内容
・対象不動産の権利関係
・法令上の制限
・マンションの管理状態
・契約解除に関する事項
・『建物状況調査』実施の有無及び内容 など
【売買契約】

重要事項説明の後に『売買契約書』『物件状況等報告書』『設備表』の読み合わせを行います。
契約内容や不動産の現況、設備の有無及び不具合の有無をご確認ください。
※特約が付記されている場合は解除条項が含まれてることがありますので内容をよくご確認ください。
【署名・捺印・手付金の受領】

全ての書類に署名・捺印を行い買主様より手付金を受領します。

●手付金とは?
売買契約締結の際に買主様から売主様に支払われ売買代金の一部に充当されます。
目安は売買価格の5~10%程度で手付金の分を除く残代金は引き渡し時に一括して支払われます。
【売買契約締結の完了】

 
5.決済・引き渡し前の準備

営業のご担当よりご決済当日に必要な書類などを2~3週間前を目安にご案内します。

6.決済【立ち合い】 
 
決済とは?
売買代金の残代金授受と売買不動産の引き渡しが行われる取引の最終段階を言います。
決済では売主様・買主様に所有権移転登記の申請等の書類を作成するのと同時に買主様から売主様へ残金等を支払い売主様から買主様に鍵などを引き渡します。
売主様 【売買代金・固定資産税等の清算金の支払い】
買主様 【所有権の移転・鍵の引き渡し】
司法書士【登記手続きを行います】

 決済当日の流れ

【登記申請の手続き】

登記申請は司法書士が行います

 
1.司法書士が売主様・買主様の本人確認を致します。
2.司法書士が売主様・買主様の登記申請に必要な書類を確認致します。
3.司法書士が売主様・買主様から登記申請に必要な書類に署名・捺印を
 頂きます。
4.司法書士が書類を確認し仲介の不動産会社及び金融機関へ資金の実行を
 依頼致します。
 
【残代金受領・固定資産税等の精算】

買主様から残金代金や固定資産税等精算金・管理費等清算金などの精算を行います。
売主様には司法書士に支払う登記関係費用や仲介手数料などをお支払い頂きます。

【売却不動産の引き渡し

鍵の引き渡しを致します。
書類等の引継ぎを行います。
不動産取引完了確認書の書類等に署名ご捺印を頂きます。


7.引き渡し

各不動産会社によりアフターサービスがございます。
翌年の確定申告等、各社税理士と連携しておりますのでご依頼の不動産会社にご相談ください。

※税務上の特例を受けるためには売却した翌年にご自身での確定申告が必要と
 なります。


 税務上の主な特例              ※国税庁ホームページ参照

【譲渡益が出た場合】

  • 居住用の 3,000万円特別控除
  • 相続空家の3,000万円特別控除
  • 10年超所有の軽減税率
  • 特別居住用財産の買い替え特例
  • 土地等の平成21年22年取得の1,000万円特別控除

【譲渡損が出た場合】

  • 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除

【申告時期】

不動産売却の翌年2月16日~3月15日

【申告先】

税務署(※住民票登録の住所を管轄する税務署)

【申告方法】

1. 直接税務署の受付に持参
2. 郵便などにより受付
3. e-Tax(電子申告・納税システム)を利用
4. 税務署の時間外収受箱への投函


個人間での売買について。


最近はネットやスマホなどの普及により沢山の情報があふれております。
不動産の売買におきましても仲介の不動産会社をいれずに個人間で
売買し手数料を安くできるプランなども見掛けるようになりました。

ただ安さだけに惹かれるのはとても大きなリスクを背負うかもしれないこと
をご理解頂ければと思います。

個人間のお取引は自己責任において行います。

物件の確認についても自分で行うことは難しいでしょう。
《欠陥など見抜けられるか等々。》
また不動産会社のみが閲覧できるレインズが確認出来ない為、
近隣などの細かい情報が見れません。
物件の適正な価格もわかりません。
売買契約書や重要事項説明書の作成は素人ではとても難しいこと。
売り主と買い主とのトラブルに引き渡し後も巻き込まれるかもしれません。
安さを優先し慣れない手続きを自分で行うか又はリスクを回避し
安全な取引を行うか。

充分にご検討頂ければと思います。

ただご近所の方や知人間・親族間の売買は双方の取引トラブルが
少ないかもしれません。
その為、個人間の売買リスクは減ると思います。

《注意!融資を受けられる方は銀行の審査が厳しくなる可能性がある為
  仲介業者を入れることをおすすめします》



 ★不動産登記におけましては長年における経験と実績がございます。
  もちろんご縁をいただいております不動産会社も多数ございます。
  大切なお住まいや店舗などのご相談にどの会社?担当者は?
   と当てもなくお困りの方。
  場所や物件などにもよりますがご紹介できる範囲にて不動産会社
  や担当者などのお手伝いをできればと思っております。

      ご希望であれば髙柳までお申し付けください。