生前贈与登記

生前贈与の特例・損をしない為のポイント

ポイント１
非課税贈与の特例を利用

ポイント２
暦年贈与と精算課税贈与を使い分ける

ポイント３
相続税の２割加算に注意する

ポイント４
小規模宅地等の特例の適用要件に注意する

ご相談・ご依頼のながれについて

まずはお電話・メール・LINEなどにて面談のご予約をお願い致します。

LINEコード

ご相談の場合：ご本人様の確認ができるもの（免許証など）をお持ちください。
担当司法書士がご依頼者様のお話をお伺いし、手続きの流れ・費用概算（内容によって後日になる場合がございます）などのご説明をさせていただきます。贈与税の確認は税理士にお願い致します。あらかじめご確認を頂くか、弊所提携の税理士をご紹介をさせて頂きます。
事前にご持参いただくようにご案内しました書類がありましたら、それらも確認させて頂きます。
ご依頼者様のご相談をお伺いし、司法書士がご依頼者さまにとっての最適なパターンをご提案いたします。
もちろん、秘密厳守となりますので、ご依頼者さま以外のご家族・ご親族にご相談内容が伝わることはございません。

不動産の贈与を行う場合の一般的な流れは次の通りです。

贈与の対象となる不動産の確認

贈与の対象となる不動産について、登記事項証明書を取得して調査します。
不動産に、抵当権などの第三者の権利がついていることもありますので、事前に確認は重要です。

不動産の評価額の確認

贈与の際には、登録免許税のほか、贈与税や不動産所得税などの税金がかかりますので、不動産の路線価や固定資産評価額を調べて税額を確認します。

必要書類の取り寄せ

住民票や印鑑証明書、固定資産評価証明など、登記手続きに必要な書類を取得して用意します。

贈与契約書の作成

書面によらない贈与は各当事者が撤回できるため、贈与の際には贈与契約書が欠かせないといえます。
贈与契約書を作成し、贈与者、受贈者がそれぞれ署名捺印します。

登記申請

登記申請に必要な書類が揃ったら、不動産の所在地を管轄する法務局に登記申請書と添付書類を提出し、登記申請を行います。

登記完了

登記申請後、１～２週間程度で登記完了となります。

ご用意頂くもの

ご依頼内容によって、ご用意いただくものがかわります。詳しくはお問い合わせください。

登記申請を司法書士に依頼する場合には、委任状が必要になります。

贈与をした方	贈与をうけた方
贈与契約書（弊所にて作成も致します）	贈与契約書（弊所にて作成も致します）
登記済権利証又は登記識別情報通知	住民票
印鑑証明書（交付後3か月以内のもの）	身分証明書
固定資産評価額証明書	ご印鑑
身分証明書
ご実印

不動産の生前贈与のメリット

不動産を引き継がせたい相手に確実に譲ることができる

自分が亡くなれば、所有していた不動産は相続人が引き継ぐことになります。不動産を特定の人に譲りたい場合、遺言を書いて遺贈する方法もありますが、生前贈与を行う方法もあります。
遺言の場合には、遺言が無効になったり、遺留分をもつ相続人に遺留分減殺請求をされたりする可能性があります。
生前贈与の場合にも遺留分減殺請求される可能性がないわけではありませんが、一般には遺贈よりも不動産を譲りたい相手に確実に譲ることができます。

相続税対策になる

相続税がかかるくらいの財産がある場合、生前贈与を行って相続財産を減らし、相続税の負担を抑える方法があります。
不動産は価値が大きいですから、相続財産を減らす効果も大きくなります。
但し、生前贈与をすれば贈与税の課税対象になるほか、不動産取得税もかかってきます。節税効果については慎重に判断したほうがよいでしょう。

不動産の値上がりが予想される場合には税金の負担を抑えられる

贈与税は贈与時の価格で、相続税は相続開始時の価額で不動産の評価をします。
不動産の評価額が上昇する見込みであれば、生前贈与したほうが税金の負担を抑えられる場合があります。

もらう側にとって都合のよい時期を選べる

相続というのは、いつ起こるかわかりません。
不動産をもらう側にとっては、生前贈与のほうが、自分の都合のよいタイミングで不動産を取得できるというメリットがあります。

遺産分割のトラブルを防止できる

相続人が複数いる場合、遺産として不動産を残せば、遺産分割の際にどう分けるかでもめてしまいがちです。
遺言を書いて不動産を特定の相続させる方法もありますが、特定の相続人に生前贈与することでも、遺産分割のトラブルを防止できることがあります。

不動産の生前贈与のデメリット

贈与税の負担や財産管理の不慣れが発生する

不動産を生前贈与すると、贈与税の課税対象となります。相続時に不動産を承継させる場合に比べて、税負担が大きく、また取得した方が財産管理に不慣れな場合には負担になることがあります。

不動産所得税がかかる

相続による不動産の取得には不動産所得税はかかりませんが、生前贈与の場合には不動産所得税がかかります。

相続に比べて登録免許税が高額

相続では登記申請の際にかかる登録免許税の税率は0.4％ですが、贈与の場合には税率が２％と5倍になってしまいます。

相続時精算課税制度にて贈与した土地は小規模宅地の特例が適用できない

小規模宅地の特例とは要件を満たしていた場合に土地の相続税評価額を最大８０％減額できる制度です。

（詳しくは税理士にご相談ください）

ただ、こちらの特例を適用するには、土地を相続・遺贈にて取得している必要があります。

贈与した土地の場合には小規模宅地の特例が適用できませんので、非課税枠とどちらがいいのかご検討・ご確認をお願い致します。

小規模宅地の特例について

小規模宅地の特例は、相続税の計算において、とても有利な特例ではありますが、相続又は遺贈により取得した宅地等のみに適用されます。

ですから、贈与（相続時精算課税を含む）により取得した宅地等については、小規模宅地の特例は適用できませんのでご注意ください。

被相続人等が居住していた宅地	貸付事業以外の事業用宅地	貸付事業用の宅地
特定居住用宅地等 330㎡まで相続税評価額80％減額	特定事業用宅地 400㎡まで相続税評価額80％減額	貸付事業用宅地等 200㎡まで相続税評価額50％減額

※詳細につきましては税務当局もしくは税理士にご確認をお願い致します。

不動産生前贈与登記の税金について

不動産を贈与するときには、次のような税金がかかります。

贈与税

不動産を贈与するときには、次のような税金がかかります。
贈与により取得した財産の額が年間110万円の基礎控除額を超える場合には贈与税がかかります。
不動産は高額であるため、通常は贈与税の課税対象になると考えてよいでしょう。
贈与税では不動産は相続税と同様に評価しますが、評価の基準時は贈与時になります。
特例贈与財産（直系尊属から20歳以上の直系卑属への贈与）と一般贈与財産（特例贈与財産以外）とで税率がわかれており、税率の上限は55％となっています。

不動産取得税

贈与により不動産を取得したときは、地方税である不動産取得税がかかってきます。
不動産取得税の税率は固定資産評価額の４％となっています。
（土地及び居住用家屋については平成30年３月３１日まで３％）

登録免許税

贈与の登記を行うときに、登録免許税がかかります。登録免許税の税率は、固定資産税評価額の２％となっています。

※こちらは参考資料となります。詳しくは税務当局及び税理士にご確認頂きますようお願い致します。

税控除を見てみよう！

子供に贈与する

2024年より法改正があります。詳しくはこちらからご確認ください。➡

	暦年課税制度	相続時精算課税制度
控除額	基礎控除：毎年110万円　2024年より法改正あり。注意	特別控除：累積2,500万円　2024年法改正あり。注意
税率	10～55％の累進課税	一律20％
贈与者	問わない（相互の自由契約）	60歳以上の父母・祖父母
受贈者	問わない（相互の自由契約）	18歳以上の子・孫
贈与財産の相続時の取り扱い	・基本的には相続財産に加えない。 ※相続開始前3年以内の贈与財産は相続財産に加算（2024年より7年以内に延長あり）	・贈与財産を（贈与時点の評価で）相続財産に加えて相続税を計算・相続税額からすでに支払った贈与税を控除（控除しきれない金額は還付）
制度の移行	暦年課税から相続時精算課税制度へ、いつでも移行できる。	一旦相続時精算課税制度を選択した後は、暦年課税には戻れません。
活用のポイント	・長い年月をかければ、多くの財産を移転できる。・贈与税は単年度で完結する。・実の子だけでなく、子の配偶者・孫・ひ孫・お世話になった人などにも財産を渡すことができる。	・一度に多額の財産を移転できる。・贈与時点より評価が上昇しそうな財産・贈与後に評価が落ちず、収益が見込めそうな財産の移転に適している。

基礎控除を超えて贈与する場合には、贈与期間の長い短いによって暦年贈与と相続時精算課税を使い分けることがポイント

贈与する期間が短い場合	➡	相続時精算課税が有利となる
贈与する期間が長い場合	➡	暦年贈与が有利となる

特定贈与財産：配偶者２千万円控除

夫婦間で贈与する財産に配偶者控除を適用して特定贈与財産とするためには①～③の要件を満たす必要があります。
※同じ配偶者からの贈与は1回に限り配偶者控除を適用して特定贈与財産とすることができます。
贈与を受けてから3年以内に贈与した人が亡くなられた場合には、贈与を受けた財産は相続税の課税対象となります。

①婚姻期間が20年以上あること
配偶者との婚姻期間20年以上あることが必要です。
婚姻期間は戸籍上の婚姻期間にかぎられ、いわゆる内縁関係の期間は含みません。
年数を数えるときは、1年未満の端数は含みません。
例えば、婚姻期間が19年9か月の場合は19年となります。

②居住用不動産またはその取得資金の贈与であること
贈与を受ける財産は、自分が居住するための日本国内の不動産またはその購入資金であることが必要です。
不動産は土地のみ又は家屋のみでも構いません。

③翌年3月15日までに入居し、その後も引き続き居住すること
贈与を受けた住宅（または贈与を受けた資金で取得した住宅）に贈与を受けた年の翌年3月15日までに入居して、その後も引き続き居住することが必要です。
尚、贈与後も引き続き居住すること、というのが必要な条件となっているため、贈与後に売却をしてしまうと適用が認められなくなる可能性がありますのでご注意ください。

特定贈与財産は贈与税がかからなくても申告が必要となります。
贈与税の申告期間は財産を受け取った年の翌年2月1日から3月15日までとなります。贈与を受けた人の住所地の税務署で申告します。

※こちらは参考資料となります。詳しくは税務当局及び税理士にご確認を頂きますようお願い致します。
　（ご希望の方は税理士もご紹介いたします。お申し付けくださいませ。）